近期，国家统计局公布的数据显示。2022年11月份，全国新房平均销售价格10166元/平方米，比10月涨幅只有1.4%，销售额低，同比下降32%。过去的几年里，11月份的房价一直在增长。而今年11月份与两年半前相比，新房的平均价格只增长了50多元/每平米。

这样的宏观数据虽然无法体现各个地方的具体情况，但也表明了一个大的趋势，那就是房地产已经不如以前那么火爆了，居民的购房意愿下降了。导致这个现象的产生主要有两个原因，一是疫情以来经济受到了一定的影响，居民的消费信心受到了打击，一些比较保守的居民选择把钱存到银行里，而不是去投资房地产或者改善居住环境。另一个原因则是人口结构变换，社会老龄化问题逐渐凸显，年轻人住房购买力不足。现在步入社会的90后，大多是独生子女，房子家里也基本上都准备好了，而且从祖辈和父辈那里可以继承好几套房，导致他们的购买意愿下降，即使要买房，很多人也是先卖一套再买，这样对存量来说也是没有帮助的。

那未来的趋势会是怎么样的呢？小熊猫认为将来房地产会产生两极分化的现象。性价比高的刚需房子会随着数量的增多、购买人群的减少而出现供大于求的现象，价格会比较萎靡。而改善型住房不受人口结构的影响，随着大家生活水平的提升，需求会不断增加，本身存量也不是很多，因此价格会持续上涨。此外，大中型城市靠着区域的虹吸效应，人口会不断的聚集，房价也会持续上涨；而小型城市则刚好相反，工资水平较低、人口不断流失的地区，房价则不会有明显的上升，甚至会有所下降。

如何从宏观角度来判断一个地方的房价会不会涨呢？有以下4个方面可以关注。（1）人口净流出/净流入。每年人口净流入多的城市，房价大概率会持续上涨；相反，人口净流出多的城市，房价不会明显上涨。（2）二手房存量与常住人口的比例。二手房存量与常住人口的比例较高时，代表这个城市的住房供应较多，需求不足，或者说明这个城市的房价已经很高了，消费者承受不起，导致买卖双方无法达成交易，有价无市。（3）房屋的入住率。小熊猫本人居住的小区建成已经有十几年了，入住率大概也就一半，可想而知，房价肯定不会上涨。举一反三的来看，周围的房价肯定也不会上涨，整个区域可能也好不到哪去。（4）政策相关。比如控制房价的限购、限价政策和鼓励购房的降息免税政策。

以上是当前全国房价的一个形势和影响房价的一些因素分析。虽然当前房价相对比较低迷，甚至还有下降的可能性，但是现在却是改善型住房购买者的最好时机，房价低、政策好、利率低，有实力的居民可以乘机改善一下居住环境。毕竟，以后随着大家生活水平的提升，改善型住房只会越来越紧缺。